居住用財産を売却した場合の損失の繰越控除について

自分が所有している財産のうち自分が住んでいる家屋と敷地を売却した場合には様々な譲渡所得税という税金が課税されます。 　しかし、こうした居住用財産の譲渡に関しては、もともと生活のために必要な財産で、あまりにも高額な税金がかかってしまった場合にはその後の生活が成り立たないことなどを考慮して、大きく分けて３種類の税金の特例措置が設けられています。 居住用財産の買い換えをした場合の譲渡損失の繰越控除 内容 　住宅ローンが残っている居住用財産を譲渡して損失が生じ、代りの居住用財産を住宅ローンを利用して購入した場合おいて次に掲げる要件のすべてに該当する場合にはその損失のうち一定の金額を、その年の翌年以後３年間の所得金額から控除することが認められています。ただし、家屋とともに譲渡した敷地のうち５００�uを超える部分に相当する損失の金額は繰越控除することが認められません。 適用要件 １. 所有期間が５年を超え、かつ、ローンの返済が終了していない居住用財産の譲渡であること。 ２. 譲渡の年、又はその翌年中に代りの居住用財産をローンで取得し、その年の翌年末までに居住すること。 ３. 売却先が配偶者や直系血族など特別関係者でないこと。 ４. 控除を受ける年の合計所得金額が３０００万円以下で、年末に買換え資産のローンが残っていること ５. 買い換え資産の床面積が５０�u以上であること ６. 前年又は前々年に、３０００万円の特別控除などの居住用財産を譲渡した場合の特例の適用を受けていないこと。 ７. 譲渡した年の翌年３月１５日までに確定申告書を提出し、その後連続して確定申告書を提出していること。 効果 住宅の売却による損失額をその年の翌年以後３年間の他の所得から控除することができます。 例： Ａさんは平成３年に分譲マンションを自己資金・住宅ローンにより３０００万円で購入しましたが、平成１４年にその分譲マンションを１３００万円で売却するとともに、新たに売却代金・住宅ローンにより新たに戸建て住宅を購入しました。また、マンションの購入時の金額を基に計算した取得費は２５００万円です。 なお、Ａさんの給与所得の金額、配偶者控除や扶養控除などの所得控除額は次のとおりと仮定します。 年分 給与所得の金額 所得控除額 平成１４年 ５００万円 ２２０万円 平成１５年 ５５０万円 ２３０万円 平成１６年 ６００万円 ２４０万円 平成１４年 給与所得 住宅の売却損失 翌年繰越額 ５００万円 ＋ （１３００万円−２５００万円） ＝ ▲７００万円 ∴税額０円 平成１５年 給与所得 平成１４年の住宅の売却損失の繰越額 翌年繰越額 ５５０万円 ＋ ▲７００万円 ＝ ▲１５０万円 ∴税額０円 平成１６年 給与所得 平成１５年の住宅の売却損失の繰越額 課税所得金額 ６００万円 ＋ ▲１５０万円 ＝ ４５０万円 所得控除額 課税標準額 ４５０万円− ２４０万円 ＝ ２１０万円 ∴税額２６万１千円（住民税含） 参考（居住用財産の譲渡損失の繰越控除の適用を受けなかった場合：含む住民税）　　　　 平成１４年 ５００万円 ＋ （１３００万円−２５００万円） ＝ ▲７００万円 ∴税額０円 平成１５年 ５５０万円 − ２３０万円（所得控除額） ＝ ３２０万円 ∴税額４４万３千円 平成１６年 ６００万円 − ２４０万円（所得控除額） ＝ ３６０万円 ∴税額５３万３千円 　合計９７万６千円 適用を受けた場合との差額は ７１万５千円にもなります。 ただし、上記計算はあくまでも設例の場合の計算結果です。また住民税の計算につきましては概算により計算しております。 また、この繰越控除の規定につきましては平成１１年以後については住宅取得借入金等特別控除（住宅ローン控除）との併用ができます。上記計算においては説明上、その規定の適用を受けていない場合における計算結果ですので、ご了承ください。

居住用の譲渡に関する規定については細かな規定があります。適用の際には専門家にご相談ください。

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